房地产业营改增渐近 引发地方财政焦虑

眼下，“营改增”正在全面推进，几个征收难度较大的行业处于探讨调研阶段，其中就包括备受市场关注并酝酿多时的房地产业。记者从相关部门了解到，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算，并将调研材料交给相关财税部门。

“预计房地产业会放在"营改增"改革的最后进行，因为房地产业最大的难题在于如何减少"营改增"对房价的影响。”普华永道中国大陆及香港地区间接税主管合伙人胡根荣在接受《证券日报》记者采访时预测，“营改增”改革后，房地产业为11%的税率可能性比较大。原因在于，目前房地产业都是贷款建造房屋，未来金融业、房地产、建筑业“营改增”后将执行统一税率，即11%.

由于目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%，如果“营改增”改革之后两个行业的增值税率定为11%的话，税率上升就比较明显。于是有专家预测，“营改增”后房地产商的盈利或将受到影响。

对此，财政部财科所副所长刘尚希在接受《证券日报》记者采访时表示，11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而目前5%的营业税则是对全值缴税。目前改革细则尚无定论，具体的抵扣范围还不清楚，所以无法判断企业税负会上升还是下降。

中房信分析师薛建雄则表示，营业税是按营业额征收的，而增值税是减去成本后再征收的。“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好。

值得注意的是，目前不少地方明里暗里使出“救市”动作，显示出地方政府面临的“财政焦虑”较为严重。业内人士称，目前房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，改革后的增值税则是由国税部门征收，所以房地产业“营改增”后，地方财政会面临不小压力，为避免只顾眼前利益“涸泽而渔”的土地财政，以房地产税为代表的地方税系的建设将更为迫切。

尽管争议不断，但不可否认“营改增”改革对房地产业的正面影响。上海易居房地产研究院研究员严跃进称，此前征收营业税，往往使得产品重复计税。同时，部分房企在营业额上做文章，想办法逃税。通过增值税，能够使房地产开发、销售的各个纳税环节清晰，也可以体现公平竞争的原则。